Blick in die Husemannstraße
mit altem Baumbestand

1. Projektziele von Kooperatives Wohnen
1.1. Ausgangssituation: „Wohnbedürfnisse“
1.2. Ausgangssituation: „Soziale Absicherung“
1.3. KOOP: Nutzerorientierte Wohnkonzepte
1.4. KOOP: Kostengünstige Eigentumsbildung
1.5. KOOP: Wer sind wir?
1.6. KOOP: Wer sind unsere Interessenten?

II. Das Projekt: Gartenhaus Husemannstr.
1. Baubeschreibung
1.1. Der Baumaßnahmenkatalog mit Kostenschätzung
1.2. Die Common Spaces (Gemeinschaftseigentum)

2. Projektdurchführung
2.1. Die Projektphasen
2.2. Wenn Sie/Du teilnehmen möchten
2.3. Das Projektteam

  Kaufpreise

  Projektfragebogen










Eingangstor zum Hinterhaus


Blick vom Dachgeschoss in den
Garten










Blick von Hinterhaus auf die
Hofseite des Vorderhauses











Ostfassade des Hinterhauses
mit Garten













Grundriss einer Etage










Grundriss der Gewerbeeinheit
im Erdgeschoss















Westfassade zur Hofseite
















Ostfassade zur Gartenseite















Lageplan














Entwurfsvorschlag III. OG
Thomas Meier (Dipl.Arch.)









Entwurfsvorschlag I. / II. OG
Thomas Meier (Dipl.Arch.)


















I. Projektziele von Kooperatives Wohnen

1.1. Ausgangssituation Wohnbedürfnisse:
„Die Wohnungsangebote entsprechen nicht mehr unseren Bedürfnissen.“
Die Vorstellungen vom Wohnen haben sich in den letzten Jahrzehnten grundlegend geändert. Es gibt heute eine Pluralität an Lebensweisen - allein erziehende Mütter und Väter, Paare, kleine und große Familien, Rentner-haushalte, Singles, Jugendliche, Wohngemeinschaften etc. In Berlin bilden die Einpersonenhaushalte den stärksten Anteil. Es gibt mittlerweile 846.000 davon. Das sind 46% aller Haushalte (vergl. Mikrozensus 1995).

Das Bedürfnis nach Individualität hat zugenommen. Gleichzeitig beobachten wir, dass immer mehr Menschen Wohnformen wünschen, die den Gemeinschaftsgedanken in sozialer und ökonomischer Hinsicht stärker einbeziehen. Immer mehr Menschen stellen sozial desinteressierte und wirtschaftlich spekulative Wohnungsbaukonzepte in Frage. Auf dem Wohnungsmarkt finden wir jedoch nur wenige Angebote, die diesen neuen Wohnbedürfnissen entsprechen.

1.2. Ausgangssituation Soziale Absicherung: „Der Staat legt die materielle und soziale Verantwortung in die Hände des Einzelnen“.
Um den sozialen Status abzusichern, wird Wohneigentum nachgefragt. Trotz des statistischen Nachholbedarfs in Berlin (Eigentumsquote 1998: Berlin 11%, Hamburg 20%, Stuttgart 26% - vergl. „ifs“ Institut für Städtebau und Wohnungswirtschaft) war der Erwerb von Eigentumswohnungen in Berlin in den letzten Jahren jedoch rückläufig. Gründe dafür sind die hohen Erwerbskosten bei gleichzeitig günstigen Mieten und die fehlende Kaufkraft. Aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit fehlt zudem die Bereitschaft, langfristige Darlehen für teure, modernisierte Eigentumswohnungen aufzu-nehmen.
Nach Berechnungen des Instituts „empirica“ können in Berlin jedoch eine große Anzahl so genannter Schwellenhaushalte Wohnungseigentum erwer-ben, wenn die Erwerbskosten deutlich sinken.

1.3. Kooperatives Wohnen: „Nutzerorientierte Wohnkonzepte.“
Die Bedürfnisse der Bewohner bilden die Grundlage der Projektentwicklung von Kooperatives Wohnen. Die Bewohnerwünsche werden in der Gründungsphase der Eigentümergemeinschaft, also noch bevor die Interessenten ihre Wohnung erwerben, in die Projektkonzeption integriert. Individualität und Selbstbestimmung und das Bedürfnis nach nachbar-schaftlicher Gemeinschaft, werden gleichermaßen gefördert und miteinander verbunden. Die wichtigsten Merkmale der Projektentwicklung sind:
Gestaltungsfreiheit beim Wohnungsgrundriss. Die Wohnungseigentümer bestimmen die Gestaltung ihrer Wohnung selbst. Kooperatives Wohnen bietet umfangreiche Unterstützung bei der gestalterischen Umsetzung durch Architekten, Designer oder Handwerker.
Flexible Architektur. Wohnungseigentümer wollen schnell auf veränderte Wohnbedürfnisse reagieren können. Zieht ein Partner in die Wohnung ein: Er/Sie braucht oft auch ein eigenes Zimmer. Die Kinder verlassen die Wohnung: Dann könnten die Eltern die freigewordenen Zimmer in ein separates Apartment umwandeln und vermieten. Neuer Job... neue Stadt: Mit einer flexibel nutzbaren Wohnung ist Verkauf oder Vermietung schneller durchführbar.
Ökologische, nachhaltige Architektur. Wir konzipieren die Projekte nach ökologischen Kriterien. Aktive und passive Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energiequellen halten in Verbindung mit einer optimierten Wärmedämmung den Energiebedarf sehr niedrig. Das gewährleistet eine langfristig, kostengünstige Energieversorgung und die Entlastung unserer Umwelt. Unter Berücksichtigung des wirtschaftlich Machbaren bieten wir an, Regenwasser-nutzung, Dachbegrünung und moderne Formen des Energiemanagements einzusetzen.
Kooperative Nachbarschaft. Unsere Projekte ermöglichen ein frühzeitiges kennen lernen der Miteigentümer bzw. Mitbewohner. Dadurch kann die strukturelle und soziale Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft von den Interessenten bereits vor dem Wohnungserwerb gut eingeschätzt werden. Für gemeinschaftliche oder individuelle Aktivitäten der Bewohner bieten die Projekte „Common Spaces“ an. Das sind Räume die sich aufgrund ihrer Lage, Größe und Ausstattung für unterschiedliche Nutzungen eignen. Die Hausgemeinschaft oder einzelne Bewohner können sie befristet oder dauerhaft mieten (vergl. 2.1.)

1.4. Kooperatives Wohnen: „Kostengünstige Eigentumsbildung.“
Mit Eigenleistungen Geld sparen. Die Interessenten bestimmen den Ausstattungsgrad, indem sie ihre Wohnung übernehmen selbst. Folgende Möglichkeiten stehen zur Auswahl:
 Ist-Zustand: Die Wohnung wie sie „steht und liegt“.
 Ausbaufläche: Die entkernte Wohnung.
 Teilausbau: Die Wohnung mit neuer Grundrissgestaltung.
 Schlüsselfertig:  
Die komplett neu gestaltete und bezugsfertige Wohnung.
Das Gemeinschaftseigentum wird durch Kooperatives Wohnen instand gesetzt und modernisiert. Eine Beschreibung des Gemeinschaftseigentums finden Sie in Kapitel II. 1.1. Die gesamte Haustechnik wird entsprechend den neuesten technischen Standards erneuert. Die Bäder und Küchen der Wohnungen erhalten alle erforderlichen Energieversorgungsanschlüsse für Strom, Kalt- und Warmwasser, Schmutzwasser und Gas.
Weitere Kostenersparnisse. Die Auswirkungen der gegenwärtigen wirt--schaftlichen Tieflage wirken sich günstig auf die Eigentumsbildung aus: Die Bauzinsen sind sehr niedrig, die Kaufpreise für Immobilien stagnieren und die Kosten für Bauleistungen sind in den vergangenen Jahren mehr und mehr gesunken.
Gleichzeitig bezahlen die Wohnungserwerber für die sanierte Wohnung nur soviel, wie sie wirklich kostet: Bauträgergewinne werden von den Wohnungseigentümern nicht mitfinanziert.

1.5. Kooperatives Wohnen: „Wer sind wir?“ (vergl. Kapitel II. 3.3.)
Gründer des Netzwerkes Kooperatives Wohnen und verantwortlich für die Projektentwicklung ist Bernd Langheit. Als Mitinitiator, Gründer und ehemaliges Mitglied von 4 Wohnprojekten ist er sehr erfahren in der Arbeit mit Gemeinschaften und kann sich gut in gruppenspezifische Modelle hineindenken.
Als Architekt und gelernter Handwerker hat er 20 Jahre Berufserfahrung im Umgang mit Altbauten. Er ist Geschäftsführer eines Wohnprojekts in Prenzlauer Berg mit 40 Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Sein Anspruch: Das kreative und harmonische Zusammenwirken aller Projektbeteiligten zu fördern.
Für die wirtschaftliche Baubetreuung der Projekte ist Willi Laumann, Geschäftsführer der Fa. L-S-H Bauprojekte für Mensch und Umwelt GmbH, zuständig. Herr Laumann ist seit 18 Jahren tätig im Bereich der wirtschaft-lichen Baubetreuung und mit der Durchführung von Gemeinschaftsprojekten. Er ist immer auf der Suche nach kostengünstigen Finanzierungsmöglich-keiten.
Sein Anspruch: Dem Titel der Firma dadurch gerecht zu werden, dass Ökonomie und Ökologie in Einklang gebracht werden. Interessenten können sich in der Gründungsphase kostenlos beraten lassen.
Mit der Bauausführung ist das Ingenieurbüro Jagode&Mattheus beauftragt. . IJM ist ein mittelständisches Ingenieurbüro, das in den Bereichen Kosten- und Terminsteuerung, Planung, Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und in der Projektsteuerung tätig ist. Das Büro wurde 1991 durch die Diplom-Ingenieure Martin Mattheus und Gerald Jagode gegründet. Vor der Firmen-gründung waren sie in Bauunternehmen und Consulting- sowie Bauleitungs-büros im In- und Ausland tätig.
Die erforderlichen Verträge werden von dem Notariat Dr. Ulrich Thieme und Lutz Lang beurkundet.

1.6. Kooperatives Wohnen: “Wer sind unsere Interessenten?“
Unsere Interessenten haben unterschiedliche kulturelle und soziale Hintergründe und gehören verschiedenen Generationen an. Sie haben Eigeninitiative und Selbstverantwortung. Sie wünschen:
- kooperative Nachbarschaftsbeziehungen,
- mit Gemeinschaftsbereichen ihre Wohnfläche zu „erweitern“,
- die Gestaltung ihrer Wohnung selbst zu bestimmen,
- in ökologisch und gesundheitlich unbedenklicher Umgebung zu wohnen,
- Kapital in Form von Eigenleistungen einzubringen, sowie
- kostengünstig Wohnungseigentum zu bilden.
 
II. Das Projekt: Gartenhaus Husemannstr.

1. Baubeschreibung

1.1. Der Baumaßnahmenkatalog mit Kostenschätzung
Das fünfgeschossige Gartenhaus (mit KG) in der Husemannstraße wurde 1888 als Mauerwerksbau mit Decken aus Holzbalken und Kappengewölben errichtet. Jede der ca.120 qm großen Etagen verfügte damals über vier kleine Wohnungen.

Heute ist das Grundstück nach dem Wohnungseigentümergesetz (WEG) aufge­teilt. Laut Teilungserklärung sind pro Etage zwei Wohnungen mit ca. 60 qm Fläche geplant. Beide Wohnungen können zu einer 120 qm großen Wohnung zusammengelegt werden. Es ist auch möglich zwei übereinander liegende Wohnungen zu einer Maisonettewohnung zusammenzulegen. Weiterhin sind Wohnungsgrößen von 48 und 72 qm möglich.

Die Bausubstanz ist insgesamt gut erhalten und weitestgehend im historischen Zustand geblieben. Die Erneuerung und Modernisierung soll behutsam und nach ökologischen Kriterien durchgeführt werden. Dabei soll der Bestand weitestgehend erhalten bleiben. Die Modernisierungskosten wurden mit 450,--EUR/ brutto Nutzfläche der Wohnungen in Ansatz gebracht.

Die Kostenschätzung beinhaltet folgende Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum:

Gewerbeeinheit (Gemeinschaftseigentum)
Die ehemalige Werkstatt im Erdgeschoß wurde bereits umfangreich modernisiert und umgebaut und auch schon mit einer Heizung ausgestattet. Die Investitionen betrugen laut Angaben des Eigentümers ca. 80.000,--EUR. Hier sind keine weiteren Maßnahmen geplant.

Fassaden
Komplette Erneuerung der Fassaden mit Wärmedämmung und Glattputz. Austausch sämt­licher Fenster durch isolierverglaste Holzfenster (k-Wert von mind. 1,3 W/qm/K).
OPTION: Wohnungseigentümer können sich auch für ein französisches Fenster mit Austritt entscheiden. Die Mehrkosten sind dann individuell zu übernehmen. Balkone
Selbsttragende Stahlbalkone mit einer Fläche von ca. 3,75 qm werden im Garten vor die Fassade gestellt (Ausrichtung nach Osten).

Dach
Der Dachstuhl soll im Bestand ausgebaut werden und erhält eine umweltfreundliche Wärmedämmung. Erneuert werden die Dacheindeckung (mit Tonfalzziegel), die Dachrinnen sowie die Regenfallrohre. Die Dachgeschoßdecke und die Dachkonstruktion wird - falls erforderlich - nach statischen Anforderungen verstärkt. Für die Dachwohnung/en werden Terrassen hergestellt.

Decken
Die Decken in den Nassbereichen (ehemalige Küchen) sind Kappengewölbe. Die verbleibenden Holzbalkendecken (Anteil ca. 50%) und die Fußböden werden sorgfältig auf Holzschäden untersucht und - falls erforderlich - fachgerecht instand gesetzt.

Treppenhaus
Das Treppenhaus mit den Wohnungseingangstüren und Geländern ist weitestgehend im historischen Zustand erhalten geblieben. Fehlende Geländerstäbe sind bereits vorhanden und werden ergänzt. Alle Oberflächen werden erneuert.

Haustechnik
Laut Angaben des Eigentümers sind die Versorgungsleitungen von der Straße bis zum Hinterhaus, sowie die Gassteigeleitung bis zum Dachgeschoß bereits erneuert. Alle Wohnungen sind an die zentrale Gegensprechanlage ange­schlos­sen. Die gesamten sonstigen haustechnischen Anlagen (Elektro-, Wasser- und Wärmeversorgung, Telefon-, und TV-Kabelanlage) werden nach dem neuesten Stand der Technik neu hergestellt und Anschlüsse in jede Wohnung geführt.

Heizung
Es wird eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel installiert. Im Rahmen des wirtschaftlich Machbaren soll geprüft werden, ob die Zentralheizung mit Solarkollektoren aufgerüstet werden kann. Zur Finanzierung werden die aktuellen Fördermöglichkeiten berücksichtigt. Jede Wohnung erhält die erforderlichen Heizkörper mit Zähleinrichtungen.

OPTION: Die Kosten der Gaszentralheizung können wesentlich reduziert werden, wenn das Hinterhaus an die Zentralheizung des Vorderhauses angeschlossen werden kann.
Die Kosten können zu 100% eingespart werden, wenn die Gaszentralheizung von einem Wärmecontractor finanziert wird.

Durchfahrt
Die Tore und der Fußbodenbelag in der Durchfahrt bleiben erhalten. Die Wand-, und Deckenflächen werden erneuert.

Aufzug
Die technischen Vorrausetzung zum Bau eines Aufzugs sind gegeben. Aufgrund der hohen Investitionskosten von ca. 70.000,--EUR haben wir den Bau eines Aufzugs jedoch nicht geplant.

Balkone
Die zum Hof liegenden Wohnungen erhalten je einen Balkon.

Bitte beachten Sie: Ein ausführlicher Baumaßnahmenkatalog mit Kosten­schätzung für das Gemeinschaftseigentum wird von dem Ingenieur­büro Jagode & Mattheus erstellt und vor dem Kauf der Eigentumswohnungen von der Hausgemeinschaft beschlossen.


1.2. Die Common Spaces (Gemeinschaftseigentum)
Gewerbeeinheit im Erdgeschoß Die linke Einheit im Erdgeschoss ist zur gemeinschaftlichen Nutzung bzw. Vermietung vorgesehen. Die Hausgemeinschaft oder einzelne Miteigentümer können sie dauerhaft oder für bestimmte Zeiträume nutzen bzw. mieten. Vorstellbar sind Gästezimmer, Sauna, Spielzimmer für die Kinder, Bibliothek, Gymnastikraum, Werkstatt oder Atelier.
Die Erwerbskosten für die Gewerbeeinheit sind in den Kaufpreisen der Wohnungen bereits enthalten. Jeder Miteigentümer erhält einen Miteigentumsanteil an der Gewerbefläche (siehe Kap. II.1.1.).

Gartengestaltung. Durch den Abriss des zweiten Hinterhauses steht dem Haus eine schöne Gartenfläche zur Verfügung. Man vermutet nicht, dass sich hinter dem geschäftigen Treiben des Kollwitzplatzviertels noch solch eine Stille grüne Oase verbergen könnte.
Wird die Gewerbefläche im Erdgeschoss oder ein Teilbereich für die Hausgemeinschaft nutzbar gemacht, können Fenstertüren direkt in den Garten führen.

2. Projektdurchführung

2.1. Die Projektphasen

Die Projektentwicklung und Projektdurchführung gliedert sich in die Gründungsphase und die Bauphase.

In der Gründungsphase finden Hausbesichtigungen und Interessententreffen statt, in denen über die wirtschaftlichen, juristischen und architektonischen Aspekte des Wohnprojekts informiert wird.
Kaufinteressenten können eine kostenlose Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen. Auf Wunsch erstellen wir eine detaillierte Kostenschätzung und Grundrissplanung für die gewünschte Wohnung.

Interessenten reservieren eine Wohnung durch Einzahlung einer Reservierungsgebühr von 2% des Kaufpreises der Wohnung auf das Treuhandkonto des Wohnprojekts. Wenn die Finanzierung der Erwerbs- und Baukosten gesichert ist können die Eigentumswohnungen direkt vom Eigentümer gekauft werden.
Die Wohnungseigentümer können ihre Wohnung jederzeit frei veräußern. Die Hausgemeinschaft soll jedoch mitentscheiden dürfen, wer neues Mitglied der Gemeinschaft wird. Aus diesem Grund erhält die Gemeinschaft bei Verkauf von Wohnungen ein Vorkaufsrecht gegenüber außen stehenden Kauf-interessenten. Hierdurch entstehen der Wohnungsverkäuferin keine Nachteile.

In der Bauphase wird die Architektenplanung für das Gemeinschaftseigentum fertig gestellt und mit den Bauarbeiten begonnen. In der Bauzeit vertritt der Projektsteuerer die Interessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber allen anderen Vertragspartnern (Bauleiter, Baufirmen etc.) und koordiniert sämtliche Prozesse am Bau in engem Kontakt mit der Hausgemeinschaft. In regelmäßigen Abständen werden Projektbesprechungen durchgeführt.


2.2. Wenn Sie/Du am Projekt teilnehmen möchten
Hausbesichtigungen: In der Gründungsphase finden Hausbesichtigungen nach Vereinbarung (fon 428 069 50) statt. In den Interessententreffen informieren wir über die wirtschaftlichen, juristischen und architektonischen Aspekte des Wohnprojekts.
Reservierungsvertrag: Die Interessenten reservieren die gewünschte Wohnung und zahlen als Reservierungsgebühr 2% vom Kaufpreis der Wohnung. Die zuerst eingegangenen Reservierungsverträge haben Priorität.
Baudurchführung: Die Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum benötigen ca. fünf bis sieben Monate Bauzeit. Die Wohnungseigentümer führen die Renovierung bzw. den Umbau der eigenen Wohnung im gleichen Zeitraum durch.

Weitere Fragen?
Wenn Sie/Du weitere Fragen haben rufen Sie uns bitte an: (030) 42 80 69 50
oder schicken Sie uns eine e-Mail an: langheit@koop-wohnen.de


2.3. Projektteam (vergl. Kap.I.1.5.)

Projektentwicklung - Kooperatives Wohnen
Bernd Langheit Dipl. Ing. Architektur
Hufelandstr. 24 in 10407 Berlin- Prenzlauer Berg
Telefon + 49 (30) 428 069 50
Fax + 49 (30) 428 069 51
langheit@koop-wohnen.de
www.koop-wohnen.de
Wirtschaftliche Baubetreuung – Finanzierungsberatung
L-S-H Bauprojekte für Mensch und Umwelt GmbH, Willi Laumann
Rauchstr.11 in 10787 Berlin Tiergarten
Telefon (030) 264 70 55-0
Fax (030) 264 70 55-5
info@l-s-h.de
www.l-s-h.de
Bauausführung
Ingenieurbüro Jagode&Mattheus
Hufelandstr.22 in 10407 Berlin Prenzlauer Berg
ing.jagodemattheus@t-online.de
Notariat
Dr. Ulrich Thieme und Lutz Lang
Uhlandstr.171/172, 10719 Berlin Charlottenburg
kanzlei@rathieme-partner.de
www.rathieme-partner.de


Husemannstraße